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井出保夫の不動産金融ウェブマガジン
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４月の世界ＲＥＩＴは小反落
４月の世界主要ＲＥＩＴのパフォーマンスは、日米欧豪ともに前月までの活況相場の反動で小反落となった。３月末に年初来高値をつけたＪ－ＲＥＩＴも、４月は最高値から▼２％程度の調整となった。

東証が公表したＪ－ＲＥＩＴの３月の投資部門別売買動向によれば、外人投資家が４３７億円の大幅買い越しとなっており、海外の投資マネーの流入は積極的に継続しているようだ。その他では、投資信託が１１１億円の買い越しに転じた一方で、銀行は５３億円の売り越しだった。

また、日銀のＪ－ＲＥＩＴ買い入れは、１月に１２億円、２月に４８億円、３月に３６億円と低調だったが、４月は９６億円と大幅増となった。やはり、新年度入りを意識しての買い入れ増なのか。

◇◆◇ マーケット情報 ◇◆◇
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2019/3     　　 　　2019/4　　　    騰落率
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日経平均	      21,205.81           22,258.73      　 +4.9%
TOPIX  		   　  1,591.84      　　　1,617.93  　　　 +1.6%
NYダウ	           　 25,928.68           26,592.91         +2.5%
NASDAQ		       7,729.32            8,095.39        ＋4.7%
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① J－REIT	       1,907.36　　        1,889.13 　　　  ▼0.9%
② 米国REIT	         217.70　            217.19　　     ▼0.2% 
③ 欧州REIT            2,246.62            2,215.48         ▼1.3%
④ 豪州REIT	 　　   1,567.0             1,526.9         ▼2.5%
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＜出所＞①東証REIT指数　②FTSE Nareit All REITs Index 
③FTSE EPRA/Nareit Developed Europe Index ④S&P/ASX200 A-REIT指数
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米が「利上げ」も「利下げ」も見送り 
ＦＲＢ（米連邦準備制度理事会）は、5月1日のＦＯＭＣ（米連邦公開市場委員会）で、政策金利であるＦＦ金利の誘導目標を、投票メンバー10人全員一致で年2.25～2.50%のまま据え置いた。

ＦＲＢは直近では昨年12月に0.25%の利上げを実施したものの、今年に入ってからは３会合連続で利上げを見送り、「利上げ停止」モードに転換している。

市場はこの「利上げ」サイクルが停止したことは織り込み済みだが、今年からは一転して「利下げ」モードへの転換も織り込み始めている。

ＣＭＥ（シカゴマーカンタイル取引所）の30日物ＦＦ金利先物の市場価格から推測した「今年中に利下げする」確率は、３月下旬にかけて70％程度まで上昇した。

その後は中国の経済指標が持ち直し、3月の米雇用統計が良好な結果となったことなどを受けて、直近の「年内利下げ」確率は47％程度となっているが、市場の「利下げ」期待は依然として大きい。

さらに追い打ちをかけるように、トランプ大統領やペンス副大統領の利下げ要求がヒートアップしてきた。ＦＯＭＣ前後に両氏は公然とＦＲＢに「利下げを検討せよ」と圧力をかけている。

パウエルＦＲＢ議長は早期の利下げを否定しているので、当面は「利上げ」も「利下げ」も「忍耐強く様子見する」スタンスが続くと思われるが、今後もＦＲＢの金融政策は、トランプ政権の口先や人事介入の影響を強く受けることになるだろう。


日銀のヒートマップが不動産業向け貸出に「赤」を点灯
日銀は４月１７日、金融システムリポート（ＦＳＲ）を公表した。今回のＦＳＲでは、不動産関連のヒートマップが「赤色」に点灯するかどうかが注目されたが、予想通り「不動産業向け貸し出しの対ＧＤＰ比」が、１９９０年末以降で初めて過熱を示す「赤色」となった。

ＦＳＲのヒートマップは、１４の金融活動指標の基調からの乖離の度合いを色で識別して一目で判断しやすくしている。今回「不動産業向け貸し出し」が赤く点灯した他は、「金融機関の貸し出し態度判断ＤＩ」や「総与信の対ＧＤＰ比」、「企業向け与信の対ＧＤＰ比」、「企業設備投資の対ＧＤＰ比」が、今はまだ「緑」だが「赤」にかなり接近している。次回１０月のＦＳＲでは、このうちのどれかが赤色に点灯すると予想されている。

今回のＦＳＲでは、不動産市場全体が「バブル期のような過度に楽観的な成長期待に基づく過熱状態にあるとは考えにくい」として、バブル期とはまた違ったリスク状態にあると冷静に分析している。

一方で、不動産業向け貸出比率を高める金融機関ほど「自己資本比率が低い傾向」があるとして、暗に自己資本比率が低い地銀や信金はこれ以上不動産業向け融資を拡大するなと警告しているようにも思える。

また、ＲＥＩＴや私募ＲＥＩＴなどの不動産ファンド向けエクイティ出資も地銀を中心に大きく増加していることから、今後不動産市況が悪化すれば「貸し出し以上に価値が毀損し得る」とも指摘している。

日銀がこうしたウォーニングを発したからには、地銀や信金は当面不動産業エクスポージャーの縮小に動かざるを得ないだろう。

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著者：井出保夫（不動産金融アナリスト）
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