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井出保夫の不動産金融ウェブマガジン 「金融」と「不動産」をグローバルウォッチする

井出保夫(不動産金融アナリスト)

井出保夫

この20年間で世界の不動産証券化市場は飛躍的に拡大しました。APREA(アジア太平洋不動産協会)の調査によれば、およその市場規模は米国100兆円、中国50兆円、日本15兆円、その他のアジア市場20兆円に達し、今後も更なる拡大が見込まれています。
国内ではアベノミクスの成長戦略の一環で、日本の不動産証券化市場を2020年頃までに30兆円規模に倍増させるアクションプランが進んでいます。上場市場が整備されたREIT(不動産投資信託)を中心として、広義の証券化では不動産のクラウドファンディングや小規模不動産特定共同事業といった個人向けの小口化商品のインフラ創りが進み、「貯蓄から投資へ」の流れが不動産セクターにも浸透しつつあります。

日本の不動産証券化市場を成長させるためには、不動産の証券化・金融商品化が高度に進んだ主要国の市場の動きをよくウォッチし、各国の金融政策の動向を的確に把握することが欠かせません。

また、証券化に必要な最新の金融技術や、不動産テック(不動産+Technologyの造語)と呼ばれる、情報通信技術と不動産を融合した新しい不動産サービスの動向にも大いに注目する必要があります。今後の不動産証券化ビジネスの発展は、こうした技術革新なしにはあり得ません。

本ウェブマガジンでは、次のコンテンツを中心に最新の不動産金融情報を提供致します。
・世界の主要REIT(不動産投資信託)市場の直近の動向
・日米欧の中央銀行のビヘイビアと金融政策の動向
・日本の不動産証券化市場の動向・新商品等の分析
・アベノミクスの成長戦略に関連する施策や制度・法改正・市場改革等の動向
・最新の金融技術、不動産テック情報のアップデート
世界市場の分析ではNAREITやFTSEの最新データやWSJ、FTの関連記事をピックアップして解説します。

タイトル
井出保夫の不動産金融ウェブマガジン 「金融」と「不動産」をグローバルウォッチする
価格
1,080円/月(税込)、2019年10月から1,100円/月(税込)に変更します
発行
毎週月曜日
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4月の世界REITは小反落
4月の世界主要REITのパフォーマンスは、日米欧豪ともに前月までの活況相場の反動で小反落となった。3月末に年初来高値をつけたJ-REITも、4月は最高値から▼2%程度の調整となった。

東証が公表したJ-REITの3月の投資部門別売買動向によれば、外人投資家が437億円の大幅買い越しとなっており、海外の投資マネーの流入は積極的に継続しているようだ。その他では、投資信託が111億円の買い越しに転じた一方で、銀行は53億円の売り越しだった。

また、日銀のJ-REIT買い入れは、1月に12億円、2月に48億円、3月に36億円と低調だったが、4月は96億円と大幅増となった。やはり、新年度入りを意識しての買い入れ増なのか。

◇◆◇ マーケット情報 ◇◆◇
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2019/3          2019/4       騰落率
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日経平均	      21,205.81           22,258.73        +4.9%
TOPIX  		      1,591.84         1,617.93      +1.6%
NYダウ	             25,928.68           26,592.91         +2.5%
NASDAQ		       7,729.32            8,095.39        +4.7%
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① J-REIT	       1,907.36          1,889.13      ▼0.9%
② 米国REIT	         217.70             217.19       ▼0.2% 
③ 欧州REIT            2,246.62            2,215.48         ▼1.3%
④ 豪州REIT	      1,567.0             1,526.9         ▼2.5%
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<出所>①東証REIT指数 ②FTSE Nareit All REITs Index 
③FTSE EPRA/Nareit Developed Europe Index ④S&P/ASX200 A-REIT指数
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米が「利上げ」も「利下げ」も見送り 
FRB(米連邦準備制度理事会)は、5月1日のFOMC(米連邦公開市場委員会)で、政策金利であるFF金利の誘導目標を、投票メンバー10人全員一致で年2.25~2.50%のまま据え置いた。

FRBは直近では昨年12月に0.25%の利上げを実施したものの、今年に入ってからは3会合連続で利上げを見送り、「利上げ停止」モードに転換している。

市場はこの「利上げ」サイクルが停止したことは織り込み済みだが、今年からは一転して「利下げ」モードへの転換も織り込み始めている。

CME(シカゴマーカンタイル取引所)の30日物FF金利先物の市場価格から推測した「今年中に利下げする」確率は、3月下旬にかけて70%程度まで上昇した。

その後は中国の経済指標が持ち直し、3月の米雇用統計が良好な結果となったことなどを受けて、直近の「年内利下げ」確率は47%程度となっているが、市場の「利下げ」期待は依然として大きい。

さらに追い打ちをかけるように、トランプ大統領やペンス副大統領の利下げ要求がヒートアップしてきた。FOMC前後に両氏は公然とFRBに「利下げを検討せよ」と圧力をかけている。

パウエルFRB議長は早期の利下げを否定しているので、当面は「利上げ」も「利下げ」も「忍耐強く様子見する」スタンスが続くと思われるが、今後もFRBの金融政策は、トランプ政権の口先や人事介入の影響を強く受けることになるだろう。


日銀のヒートマップが不動産業向け貸出に「赤」を点灯
日銀は4月17日、金融システムリポート(FSR)を公表した。今回のFSRでは、不動産関連のヒートマップが「赤色」に点灯するかどうかが注目されたが、予想通り「不動産業向け貸し出しの対GDP比」が、1990年末以降で初めて過熱を示す「赤色」となった。

FSRのヒートマップは、14の金融活動指標の基調からの乖離の度合いを色で識別して一目で判断しやすくしている。今回「不動産業向け貸し出し」が赤く点灯した他は、「金融機関の貸し出し態度判断DI」や「総与信の対GDP比」、「企業向け与信の対GDP比」、「企業設備投資の対GDP比」が、今はまだ「緑」だが「赤」にかなり接近している。次回10月のFSRでは、このうちのどれかが赤色に点灯すると予想されている。

今回のFSRでは、不動産市場全体が「バブル期のような過度に楽観的な成長期待に基づく過熱状態にあるとは考えにくい」として、バブル期とはまた違ったリスク状態にあると冷静に分析している。

一方で、不動産業向け貸出比率を高める金融機関ほど「自己資本比率が低い傾向」があるとして、暗に自己資本比率が低い地銀や信金はこれ以上不動産業向け融資を拡大するなと警告しているようにも思える。

また、REITや私募REITなどの不動産ファンド向けエクイティ出資も地銀を中心に大きく増加していることから、今後不動産市況が悪化すれば「貸し出し以上に価値が毀損し得る」とも指摘している。

日銀がこうしたウォーニングを発したからには、地銀や信金は当面不動産業エクスポージャーの縮小に動かざるを得ないだろう。

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著者:井出保夫(不動産金融アナリスト)
ウェブサイト : http://www.hi-ho.ne.jp/idex/prf/prf.html
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