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＜935号：経済の基礎である不動産価格の最近の動き＞

2018年04月04日：わが国の不動産価格を決める3つの要因

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著者：Systems　Research　Ltd. Consultant吉田繁治
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おはようございます。お昼になるとコトンと後頭部から眠くなります。時差からの回復が遅れです。

毎年3月には、「公示地価（1月1日時点）」が発表されます。不動産鑑定評価による、更地価格です（国土交通省：都市計画区域内）。わが国の公的な地価には、他に2種があってややこしい。相続税の評価を示す「路線価」と、同じく国土交通省が示す基準地価です。

政府が、調査・鑑定の手間をかけているのは、土地の評価額が、金融の担保と、税の基準になってきたらからです。国の基礎として秀吉の「検地」以来の伝統でしょう。

米国には、公的な地価の制度は、ありません。25倍の広い国土を、評価する意味がないからです。中国では、共産党政府が国土を所有していて、企業や世帯に売るのは、70年や90年の借地権です。

公示地価は、売買のとき、定価のように参照されることが多い地価です。路線価は公示地価の80％くらいの税務、会計的な価格です。基準地価は、公示地価に似ていますが、都市計画区域外の土地も含んでいます。

評価や売買の基準になる地価としては、「公示地価」が、売買の実勢価格に近い。ただし約1年前の事例が多いので、価格は1年遅れのものです。

わが国の不動産価格は、2008年ころからの地域人口の減少により、物価上昇を含む名目GDPに比例する一定方向ではなくなっているので、評価の時期が重要です。

不動産の価格は、同じ県内でも、それぞれの地域の、居住人口の増減（年間-2％から+0.8％の2.8％幅にバラつく）により、大きく変化します。

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