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＜736号：中国の不動産バブルの、崩壊の様式（1）＞

2014年10月22日： 中国ののバブル崩壊と日本および世界

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著者：Systems　Research　Ltd. Consultant吉田繁治
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おはようございます。ホテルの窓から、眼下のビクトリア湾を臨み、数キロ先に林立する九龍半島の摩天楼が、灰が降るように曇った空に、突き立っています。

真下はビルの谷間で、巨大な洞穴に見える建設現場があり、絶えず杭を打ち、クレーン車が地を響かせています。この香港じゅうで、建設の工事が多い。あらゆる国で、バブル期の特徴は、市街を掘り起こすような建設現場です。

香港島にある、ハーバー・グランドホテルの7階の部屋で書いています。外は、湿気があり、気温が30度です。雨傘革命のデモは、このホテルの周辺では、皆無です。

【収益還元価格】
中国の不動産バブルの行方は、2015年からの世界経済の、中心に位置している問題です。

中国の不動産価格は、上がったということを原因に、さらに上がる、「自己強化」から生じるバブルになってきています。

バブル価格とは、価格の合理性、つまり収益還元価格を2倍以上超えたものです。そのため、必然的に（100％）、崩壊します。

不動産の場合、収益還元価格は、［（不動産の賃貸収入－経費）÷期待金利］で計算されます（直接還元法という）。

家賃が年間240万円で、経費（管理費、修繕費、税金、損保料等）が50万円のとき、純収入は190万円です。将来までを見通した期待長期金利が年5％のときは、その不動産の収益還元価格は、［190万円÷5％＝3800万円付近］であると見ることができます。


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…（記事全文15,175文字）